Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini zavisi od grada do grada. Po nepisanom pravilu, najzanimljivije je u Sarajevu, gdje su nekretnine i najtraženije. S obzirom na to da je izražena inflacija na tržištu, došlo je do očekivanog rasta cijena nekretnina. Ali taj rast u Sarajevu posrednici u prodaji nekretnina ne pripisuju u znatnijoj mjeri inflaciji i rastu cijena građevinskog materijala, nego prije svega velikoj potražnji i maloj ponudi. Cijene su, kako kažu posrednici, u posljednjih godinu dana porasle između 15 i 25 posto, a rast se odnosi i na novogradnju kao i starogradnju, s tim što stanova u novogradnji skoro da više i nema u ponudi. Svaka kvalitetna nekretnina vrlo brzo bude prodata. Jedan od razloga za preveliku potražnju za nekretninama jeste i trenutna, takoreći krizna situacija, što zbog korone, što zbog političke nestabilnosti, općenito inflacije u svijetu, neizvjesnosti... Ljudi koji imaju novac imaju samo jedan siguran način da ga sačuvaju – ulaganjem u nekretnine. Mnogo novca, koji naši ljudi iz dijaspore ne žele držati u bankama po Evropi, a ni u “dušecima”, transferiraju u domovinu i ulažu u nekretnine, čuvajući tako svoj novac.

Ove promjene na tržištu zabilježila je i statistika. Prema podacima Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine, prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа u trećem kvartalu 2021. godine iznosi 1.754 KM po kvadratu. U usporedbi s prоsјеčnom ciјеnom prоdаtih nоvih stаnоvа u 2020. gоdini, prosječna cijena veća je za 5,3 posto.

Iskustvo Spahe Ljajića, vlasnika agencije za nekretnine “SigenX”, potvrđuje statističke podatke, s tim što su podaci za Sarajevo mnogo izraženiji u odnosu na prosjek cijele države.

ŠTEDNJA U NEKRETNINAMA

“Cijene jesu porasle skoro 20 posto ako govorimo o stanovima, a cijene kuća i poslovnih prostora nisu toliko skočile. I u novogradnji i starogradnji cijene su porasle, a jedan od glavnih uzroka jeste nedostatak novogradnje, bukvalno se u gradu ništa ne gradi, imamo dva-tri mala krana aktivna na gradilištima u Sarajevu, što je beznačajno za ovako ozbiljan grad. Realno, potražnja za stanovima je velika, a nema ponude. Ima jedan određen broj klijenata koji kupuju, uglavnom kupuje dijaspora i mladi ljudi, ali ima i ljudi koji imaju novaca u ovim teškim vremenima, a tradicija je našeg naroda da štedi novac u nekretninama, niko ne štedi novac u obveznicama ili vrijednosnim papirima, čak ni u zlatu. Nekretnina je jedino što je sigurno. Ponuda i potražnja sve diktira, ali momentalno je potražnja za stanovima velika samo zato što se ništa ne gradi, to treba pitati urbaniste, općinare, vlasti, zašto se ne izdaju građevinske dozvole, zašto nemaju riješene regulacione planove, zašto nemamo stambene komplekse kao što imaju drugi veliki gradovi, zašto investitore tjeramo da grade u Srbiji, Hrvatskoj, Sloveniji i Turskoj”, kaže Ljajić.

Suština je, dodaje on, napraviti uvjete da ljudi ulože novac, da se izgrade stanovi, a onda će se povećati ponuda i past će cijene.

“Ako imate situaciju da stan u Istočnom Sarajevu u novogradnji košta 1.600–1.700 maraka po kvadratu, a plaćamo isti PDV, izvođači su potpuno isti, građevinski materijal kupujemo na istim stovarištima, a kod nas je takav stan 3.000–3.500 maraka, ko uzima novac”, pita Ljajić.

Prema njegovim riječima, prosječne cijene stanova u Sarajevu zavise od lokacije, u centru je cijena 5.000-6.000 maraka po kvadratu, ali ondje na tržištu nema novih stanova, imate jednu možda dvije zgrade i to je to.

Ljajić nam ukazuje na jedan u najmanju ruku zanimljiv trend. Naime, u Sarajevu je prosječna cijena kvadrata oko 3.000 maraka, a ponude nema, s druge strane, u Istočnom Sarajevu sada je tridesetak zgrada koje se grade. Naši ljudi odavde idu i kupuju ondje stanove, i to po cijeni upola nižoj nego u Sarajevu.

“Imate slučajeva, ljudi prodaju stan na Grbavici, kupe stan u novogradnji u Istočnom Sarajevu i ostane im još 50.000 maraka. Odlazi naš novac iz Federacije”, objašnjava Ljajić.

On govori da se rast cijena stanova ne može pripisati rastu cijena građevinskog materijala. “Rastu cijene građevinskog materijala i u Istočnom Sarajevu, pa su niske cijene stanova. Sve zavisi od toga hoće li se graditi. Ako se bude gradilo, neće rasti cijene, ali ako ne bude gradnje, rast će cijene i ubuduće. Građevinski materijal jeste poskupio, ali nije značajno, možda za nekih 100-150 maraka po kvadratu”, govori vlasnik agencije “SigenX”.

Mirza Hadžijahić iz agencije “Rental” potvrđuje da su cijene stanova u Sarajevu posljednje godine porasle za oko 20 posto i u starogradnji i novogradnji, koje više praktično i nema, a ono što je već izgrađeno rasprodato je, a potražnja je velika.

U SARAJEVU JE DOBRO, U DRUGIM DIJELOVIMA I NIJE BAŠ

“Novca očito ima, ali Sarajevo je zanimljivo jer tu svi pritišću, ima kupaca i stranaca i dijaspore, očito postoji dovoljno ljudi koji su finansijski aktivni i mogu to sebi priuštiti. Čim se pojavi neka fina nekretnina na tržištu, ona se vrlo brzo proda. Uglavnom se potražnja odnosi na stanove, malo manje kuće. Što se tiče kuća, tu je stanje malo specifično, ali čim se pojavi nešto što ima urednu dokumentaciju i što je urađeno po nekim normalnim građevinskim standardima, to ima svoga kupca. Kvalitetna nekretnina uvijek se traži, a kad nestane kvalitetnih, počnu se i ove manje kvalitetne prodavati. Ono što malo duže čeka na prodaju jesu suterenski stanovi, potkrovni stanovi. Vlasnici se nadaju da će dobiti redovnu cijenu nekretnine, što baš i ne bude slučaj, ali ako imate stan na prvom i trećem spratu, da ima lift, to odmah ide”, govori Hadžijahić.

Cijene u Sarajevu trenutno su u prosjeku 3.000 maraka po kvadratu za naselje Grbavica, Breka, Otoka, Čengić-Vila, Pofalići, najniže su cijene na Alipašinom Polju, a na Dobrinji iznose nešto više od 2.500 maraka.

“Strašno su skočile cijene materijala, tako da je postalo jako skupo renovirati i općenito graditi. Ako su ranije investitori mogli izgraditi stan po cijeni od 1.500 maraka po kvadratu, sad mogu po 1.600. Skočile su cijene građevinskog materijala za oko 30 posto. Kada renovirate stan, prije je trebalo 500 maraka po kvadratu, sada već otišlo na 1.000. Vrlo je čudna situacija na tržištu”, kaže Hadžijahić.

I on naglašava da su cijene u Istočnom Sarajevu upola niže nego u Sarajevu i često se ljudi odlučuju da ondje kupuju stanove, pa čak i da prodaju svoj stan u Sarajevu i kupe u Istočnom Sarajevu.

On se, kaže, više ne usuđuje bilo šta prognozirati u pogledu stanja na tržištu u narednom periodu i objašnjava to riječima: “Neki parametri ukazuju na krizu, korona, visoka inflacija..., ali konstantno otkako je korona imamo neke najave loših vremena, a to nikako da dođe, na tržištu sve kontra, nikad bolje. Mene su mnogi zvali na početku korone, kažu ‘sad kad bude vrlo povoljnih nekretnina, javi mi molim te, ja sve kupujem’, a evo, cijene stalno rastu. Evo, inflacija, ljudi bez para, to čovjek kad vidi, rekao bi sve će stati, a mi imamo konstantan rast. Ja se više ne usuđujem ništa prognozirati.” Ipak, taj dojam da na tržištu sve cvjeta važi samo za Sarajevo, u drugim dijelovima zemlje nije tako.

Ulaganje u nekretnine je, potvrđuje Hadžijahić, dobra i sigurna investicija.

“Imam klijente koji su kupili stanove u novogradnji, recimo, jedan je kupio tri garsonjere u Novoj Otoci i sada ih iznajmljuje i strašno su zadovoljni. Imali su neka sredstva sa strane i to im je ispalo bolje ulaganje nego bilo šta drugo. Tako da nekretnine nisu samo ono što mi kupujemo za stanovanje, nego imate i firme koje ulažu u nekretnine, investitore koji ulažu u to, kupuju nekretnine za iznajmljivanje”, objašnjava Hadžijahić.

Poslovni prostori su također postali izuzetno traženi. Kancelarijski prostori imali su krizu, jer su mnoge firme počele da rade od kuće zbog korone, pa su bile prazne kancelarije ili su bile s umanjenom kirijom, ali sad se i to popunjava.

“Kao da firme očekuju kraj pandemije i počinju bivati sve aktivnije. Sad se i kancelarijski prostor traži iako je taj dio tržišta bio najdepresivniji posljednju godinu”, ističe Hadžijahić.

Prema statističkim podacima, na gradilištima širom Bosne i Hercegovine tokom 2020. godine, za koju postoje dostupni podaci, radilo je 20.605 radnika, i bez obzira na mjere, to je za 1,0 posto više u odnosu na 2019. godinu. Vrijednost izvršenih građevinskih radova u Bosni i Hercegovini koje su izvršili radnici na gradilištima u 2020. godini veća je za 10,7 posto u odnosu na 2019. godinu.

Prema vrstama građevinskih objekata, udio vrijednosti izvršenih radova na objektima visokogradnje je 43,0 posto, a na objektima niskogradnje 57,0 posto. U 2020. završene su 302 zgrade od pravnih subjekata, od toga je 50,0 posto stambenih i 50,0 posto nestambenih zgrada.

Broj završenih stanova u 2020. godini iznosio je 3.370, što predstavlja povećanje od 11,6 posto u odnosu na 2019. godinu. Prosječna korisna površina završenih stanova iznosi 54,6 m².