Visina cijene stambenog kvadrata u Sarajevu krajem 2025. godine dostigla je nivo od oko 4.100 KM, dok se u centralnim gradskim općinama prosječne cijene kreću i do 4.550 KM. Ovi podaci, sadržani u službenim izvještajima Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (FGU), potvrđuju ono što građani Bosne i Hercegovine osjećaju godinama: krov nad glavom postaje luksuz rezervisan za odabrane.

U periodu od samo tri godine, od 2022. do 2025, prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu u Federaciji BiH porasla je za preko 50 posto, sa 2.015 KM/m² na 3.100 KM/m². Istovremeno, novogradnja je, prema podacima Agencije za statistiku BiH (BHAS), poskupjela za više od 35 posto.

Ovaj rast, koji daleko prevazilazi i stopu inflacije i rast prosječnih primanja, rezultat je sistema u kojem se prepliću snažna kreditna ekspanzija banaka, hronični nedostatak planski uređenog građevinskog zemljišta, te percepcija nekretnine kao jedinog sigurnog načina za očuvanje vrijednosti ušteđevine. Analiza zvanične dokumentacije pokazuje da je tržište ušlo u fazu u kojoj cijenu ne diktira samo stvarna potražnja za stanovanjem, već i investicioni i špekulativni kapital.

Nakon perioda višegodišnje stagnacije koji je uslijedio poslije globalne finansijske krize 2008. godine, tržište nekretnina u BiH ulazi u novi, uzlazni ciklus oko 2018. godine. Međutim, prava cjenovna ekspanzija, kako dokumentuju izvještaji Registra cijena nekretnina (RCN) koji vodi FGU, događa se nakon 2020. godine.

U izvještaju RCN-a za 2022. godinu, evidentirano je da je prosječna cijena stana u FBiH iznosila 2.015 KM/m². Već tada, sarajevske općine su prednjačile: prosjek u općini Centar bio je oko 3.000 KM/m², u Novom Sarajevu 2.735 KM/m², dok je u najmnogoljudnijoj općini Novi Grad cijena iznosila 2.315 KM/m².

Samo godinu dana kasnije, u 2023. godini, prosječna cijena u FBiH skočila je na 2.280 KM/m², što predstavlja godišnji rast od 13 posto. Izvještaj za tu godinu bilježi da su najviše prosječne cijene zabilježene u općinama Stari Grad (3.490 KM/m²) i Centar (3.530 KM/m²).

Konačno, podaci za 2025. godinu otkrivaju dramatično ubrzanje. Prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu u FBiH dostiže 3.100 KM/m². Sarajevo ostaje epicentar rasta, sa prosječnim cijenama koje se u općinama Stari Grad i Novo Sarajevo penju na 4.550 KM/m², odnosno 4.350 KM/m². Pojedinačne transakcije u luksuznim novogradnjama, prema tržišnim analizama, premašuju i cifre od 8.000 do 11.000 KM/m².

Ovi podaci su u skladu sa analizom Međunarodnog monetarnog fonda (MMF), koja procjenjuje da su cijene stambenih nekretnina u BiH porasle za oko 55% samo u periodu od 2019. do 2023. godine.

Stručnjaci i institucionalni izvještaji identifikuju tri ključna stuba na kojima počiva rast cijena: potražnja, ponuda i makroekonomski faktori.

Na strani potražnje, ključnu ulogu igra kreditna ekspanzija. Anketa o kreditnim aktivnostima Centralne banke BiH kontinuirano pokazuje rast potražnje stanovništva za stambenim kreditima. Relativno povoljne kamatne stope, niže nego u većini zemalja Evropske unije, ohrabrile su brojna domaćinstva sa stabilnim primanjima da se zaduže.

Drugi značajan motor potražnje je dijaspora. Iako precizni podaci ne postoje, tržišni akteri potvrđuju da značajan udio kupaca, naročito u Sarajevu i drugim većim centrima, čine državljani BiH koji žive i rade u inostranstvu. Njihova motivacija je dvojaka: kupovina nekretnine za boravak tokom odmora ili eventualni povratak, te investicija radi očuvanja kapitala stečenog u inostranstvu.

“U uslovima slabo razvijenog tržišta kapitala i niskih kamata na štednju, nekretnina se percipira kao podrazumijevana investiciona klasa,” navodi se u jednoj od komercijalnih analiza tržišta.

Sa druge strane, ponuda ne uspijeva da isprati potražnju. Ključno ograničenje, posebno u Sarajevu, jeste nedostatak planski definisanog i infrastrukturno opremljenog gradskog građevinskog zemljišta. Složeni imovinsko-pravni odnosi i administrativne procedure za dobijanje dozvola dodatno usporavaju i poskupljuju gradnju.

“Cijena građevinskog zemljišta, zajedno sa komunalnim naknadama i rentama, čini značajan dio finalne cijene kvadrata. Investitori su stoga primorani da ciljaju viši cjenovni segment kako bi osigurali profitabilnost,” objašnjava jedan od građevinskih poduzetnika.

Na sve ovo nadovezali su se globalni inflatorni šokovi. Rast cijena građevinskog materijala i hronični nedostatak kvalifikovane radne snage u periodu 2021–2023. direktno su se prelili na troškove izgradnje, koje su investitori potom prenijeli na krajnje kupce.

Analiza strukture tržišta otkriva još jedan važan trend: nekretnine u Sarajevu se sve više tretiraju kao finansijska imovina, a manje kao prostor za život. Na to ukazuje izrazito nizak bruto prinos od najma (gross rental yield).

Prema procjenama specijalizovanog portala Global Property Guide, prosječan godišnji bruto prinos od izdavanja stana u Sarajevu kreće se između 3,5% i 4,0%. To znači da bi investitoru, samo od prihoda od kirije, trebalo više od 25 godina da povrati uloženi novac, ne računajući troškove održavanja, poreza i amortizacije.

Niski prinosi sugerišu da većina investicionih kupaca ne računa primarno na prihod od rente, već na dalji rast vrijednosti same nekretnine. Ovakva tržišna dinamika, vođena očekivanjima budućeg rasta cijena, nosi sa sobom i sistemske rizike.

Kanton Sarajevo je, prema podacima RCN-a za 2022. godinu, sa preko milijardu KM ostvarenog prometa činio više od polovine ukupne vrijednosti tržišta nekretnina u Federaciji BiH. Dominantne kategorije po vrijednosti transakcija su stanovi, građevinsko zemljište i poslovni prostori, a najaktivnije općine su Novi Grad, Novo Sarajevo, Centar i Ilidža.

Dok investitori i vlasnici nekretnina bilježe rast vrijednosti svoje imovine, za prosječnog građanina sa prosječnom platom, koja se prema zvaničnim statistikama kreće oko 1.300 KM, kupovina stana od 55 m², koliko iznosi prosječna površina prodatog stana u FBiH, postaje finansijski nemoguća.

Čak i uz pretpostavku da domaćinstvo sa dvoje zaposlenih može dobiti stambeni kredit, visina mjesečne rate i potrebno učešće predstavljaju ogroman teret. To direktno utiče na demografske trendove, odlaganje osnivanja porodice i iseljavanje mladih, koji ne vide perspektivu rješavanja svog stambenog pitanja.

Problem dodatno produbljuje nedostatak sistemskih programa poticane stanogradnje ili efikasnih modela socijalnog stanovanja koji bi omogućili pristupačniji krov nad glavom.

Iako MMF za sada ocjenjuje da sistemski finansijski rizici od “nekretninskog balona” ostaju ograničeni zbog umjerene zaduženosti domaćinstava u poređenju sa EU, pitanje priuštivosti stanovanja ostaje jedno od ključnih socijalnih i ekonomskih izazova za Bosnu i Hercegovinu. Zvanični podaci nedvosmisleno pokazuju da je zid između onih koji imaju i onih koji nemaju u posljednjih nekoliko godina postao značajno viši i skuplji.